世界廠房土地租賃
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  考量項目/準備事項 小叮嚀
出租/承租前的準備 廠房與土地出租訊息的曝光:
•仲介公司:提供廠房出租案源
•報紙房地產稿:一般為房東自租、仲介公司刊登
•租屋廣告:張貼於大街小巷中
•屋主自行出租:屋主自行於房屋或社區佈告欄張貼廣告
•租屋網站:提供租屋案源可供查詢
•親朋好友介紹:請左鄰右舍、親朋好友幫忙
為了儘速將廠房出租,建議同時從多個管道張貼租賃訊息。由於隨處張貼紅紙是會被開罰單的,若恣意四處張貼,連續接個幾張、幾十張罰單是有可能的,應張貼於合法處所,避免接到罰單而懊惱不已。此外,儘量將租賃訊息告訴親朋好友,尤其是廠房所在地的租戶,對廠房順利租出將有莫大助益,當然運用仲介公司客源、通路,更是省事的好方法。
合理房租的研判 •地點:交通便利性、生活機能優越性、環境品質、是否淹水等因素。
•社會經濟狀況:景氣好,租金較高,反之,租金較低。
•坪數大小:坪數愈大、使用空間愈大,租金愈貴。
•廠況:廠房建築材質、通風採光情況是否良好、是否提供相關設備(天車、辦公室、自來水)等都與租金多少有關。
為了儘速租到一間滿意的房子,建議同時從多個管道尋找租屋訊息,付費準則是:未簽約前,不要支付任何費用。
租賃條件協調 可依房屋優劣點、喜好程度、屋主租屋動機等資訊,參酌行情決定出價高低,附近租屋行情、房屋缺點、攀親帶故、收入有限均是與屋主議價常用的手法。一般來說,屋主常因承租客單純、會愛護廠況、承租客經濟能力有限而調降租金,當然,想承租廠況較好的房子,必須有租金高過自己期望的心理準備。
 
與房東洽談租金時可參考以下原則:
•確定廠房喜愛程度、搶手程度、屋主對自己印象、預算底線以決定出價金額。
•瞭解廠房狀況、附近行情及其缺點,需要修繕的地方,請房東處理或提出降價要求。
•如果房東沒有提供辦公室、天車,可向房東商量添購必要設備,或表明請房東降低房租。
•態度謙和,動之以情,適度表現自己優點,如工作單純、穩定性高、愛惜廠房及從未遲交過房租等,爭取房東好印象。
租屋相關法律規定:
•土地法第99條:「租賃擔保金不得超過二個月房屋租金總額。以交付之擔保金額超過前項者,承租人得以超過之部份抵押房租。」
•土地法第100條,在不定期租約情況下,如房東要收回房屋需符合以下條件:
1. 房東收回自住或改建
2. 房客違反契約約定或違法使用
3. 房客毀損房屋或家俱而不賠償
租屋簽約
 
口頭契約仍具法律效力,但為避免日後權利受損,最好能簽訂書面契約,正式書面契約是保障房東與房客良好關係的第一步。
簽定租約前應談妥事項:
•租期、租金與租金調幅
•前期房客水電、瓦斯、電話之處理
•搬入時間確定
•租賃設備、相關稅費、管理費、水電、瓦斯費之使用與修繕費用的歸屬
•違約或提前解約之處理
房客尤其要仔細、謹慎閱讀契約條文,是否有不合理規定。若為委託人應有委託書,二房東應請其出示租賃契約書(提供之身分證影本,最好正反兩面註明「僅供租屋使用不做其他用途」)。要不要報戶籍,要不要公證,及是否作營業使用,都應事前言明;若需報稅則應釐清租賃所得稅的歸屬問題!
 
交屋 •交屋前再次察看屋況,水、電是否正常供應
•交屋時,應檢查房子是否完好如初,未遭破壞。
•核對房東承諾提供的設備是否齊全。
•點收鑰匙並簽名。
 
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